Wertermittlung

Das Sachwertverfahren wird vor allem bei Immobilien angewendet, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht und für die nur wenige vergleichbare Marktdaten vorliegen. Ziel dieses Verfahrens ist es, den Wert der Immobilie aus den Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie dem Bodenwert abzuleiten.

Hierbei werden zunächst die Normalherstellungskosten des Gebäudes ermittelt, anschließend altersbedingte Abnutzungen berücksichtigt und der Gebäudesachwert berechnet. Hinzu kommt der Bodenwert, der anhand von Bodenrichtwerten bestimmt wird. Abschließend wird der vorläufige Sachwert mithilfe eines Sachwertfaktors an die aktuelle Marktsituation angepasst.

Das Sachwertverfahren eignet sich besonders dann, wenn emotionale Faktoren, Bauqualität und Ausstattung eine größere Rolle spielen als erzielbare Mieteinnahmen.

Das Ertragswertverfahren kommt bei Immobilien zum Einsatz, die primär zur Erzielung von Mieteinnahmen genutzt werden. Der Wert der Immobilie ergibt sich hier aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen, die das Objekt in Zukunft erwirtschaften kann.

Grundlage sind die jährlichen Mieteinnahmen, von denen Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Der verbleibende Reinertrag wird unter Berücksichtigung des Bodenwertes und der Restnutzungsdauer kapitalisiert. Ein zentraler Faktor ist dabei der Liegenschaftszinssatz, der das Marktrisiko widerspiegelt.

Dieses Verfahren ist besonders relevant für Kapitalanleger, da es die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Immobilie in den Vordergrund stellt.

Das Vergleichswertverfahren orientiert sich direkt am Marktgeschehen. Der Wert einer Immobilie wird anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte ermittelt. Voraussetzung hierfür ist eine ausreichende Anzahl aktueller und vergleichbarer Transaktionen.

Unterschiede in Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr oder Zustand werden durch Zu- oder Abschläge ausgeglichen, um einen realistischen Marktwert zu bestimmen.

Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders marktgerecht, da es die aktuelle Nachfrage- und Angebotssituation unmittelbar widerspiegelt.